De voordelen van beleggingsvastgoed

De voordelen van beleggingsvastgoed

Het eerste semester zit erop, tijd voor een overzicht van de markten en enkele conclusies

Wie naar specialisten of ervaren beleggers luistert, merkt al snel dat financiële buitenkansen tegenwoordig zeldzaam zijn. De rentevoeten staan laag en hebben een impact op alle producten met een defensief karakter. Daartegenover staat dat de inflatie in België tussen de 2% en de 3% schommelt. Velen namen bijgevolg hun toevlucht tot dynamischere oplossingen zoals aandelen of beveks. Maar de volatiliteit van de laatste jaren heeft aangetoond dat zelfs een zogenaamd beheer als goede huisvader onvermoede risico’s met zich kon meebrengen. 

Zijn er alternatieven voor de beleggers?

Ik verklap geen groot geheim als ik zeg dat de Belg een baksteen in de maag heeft. We moeten ook vaststellen dat wie de voorbije jaren ervoor koos om in dit type activa te beleggen, er doorgaans nog geen spijt van heeft gekregen.

Waarom?

De eerste reden is dat vastgoed vaak garant staat voor een grote zekerheid. Het is een manier om uw vermogen te diversifiëren en is vooral goed bestand tegen de reeds vermelde inflatie.

Er bestaan twee soorten rendement op vastgoed.

Eerst en vooral is er het huurrendement waar iedereen meteen aan denkt, maar daarnaast is er ook de meerwaarde bij de herverkoop van het goed. Het is belangrijk te weten dat de meerwaarde op residentieel vastgoed niet alleen weinig volatiel is, maar dat ze globaal gezien ook een rendement geeft dat hoger ligt dan de meeste indexen op de financiële markten. Het is daarom belangrijk om beleggingsvastgoed te overwegen zonder emotioneel betrokken te raken. Zo wordt een doorverkoop altijd mogelijk.

Hoe worden deze inkomsten belast?

Dat is net een ander voordeel van vastgoed. De meerwaarde wordt eenvoudigweg niet belast wanneer het goed de eerste vijf jaar niet verkocht wordt. Wat de opbrengsten betreft, moeten we een onderscheid maken tussen residentieel en commercieel vastgoed. De huurgelden uit residentieel vastgoed worden enkel onrechtstreeks belast via de waarde van het kadastraal inkomen bij de personenbelasting. De intresten die betaald worden op een vastgoedkrediet kunnen bovendien afgetrokken worden indien het krediet niet gebruikt wordt voor de gezinswoning. Het is dus vaak makkelijk om van bruto-inkomsten netto-inkomsten te maken. Het is ook belangrijk te weten dat dit federale materie is en dat de regels dus voor het hele land gelden. Enkel de registratierechten en de fiscale regels voor de gezinswoning verschillen van gewest tot gewest.

Moet u lenen om deze beleggingen te doen?

Tegenwoordig is dit een bijna vanzelfsprekende manier om rendement te halen uit uw belegging. We zeiden het hierboven al: de rentevoeten liggen historisch laag. In het algemeen ligt het potentiële rendement van een belegging in vastgoed hoger dan de financieringskost. Dat wordt nog versterkt door de fiscale aftrek waar we het al over hadden. Een mooie kans ook om een interessant hefboomeffect te verwezenlijken.

Wat is dat hefboomeffect precies?

De financiële hefbomen situeren zich op twee niveaus:

Ten eerste wordt er onroerende waarde gecreëerd die ondersteund wordt door de meerwaarde, tgo. de degressiviteit van de schuldenlast. Daarnaast zijn er de opbrengsten dankzij de indexering van de huurgelden terwijl het maandelijks af te betalen bedrag van het krediet gelijk blijft.

Het volstaat niet zoveel mogelijk te lenen om uw vermogen te vergroten of nieuwe inkomsten aan te maken.

Vergeten we niet dat de bank het te ontlenen bedrag zal afstemmen in functie van de geboden waarborgen, zowel op het vlak van het kapitaal als wat de inkomsten betreft.

Kunnen er andere – specifiekere – redenen zijn waarom een belegger zich met plezier op vastgoed richt?

Wanneer beleggingsvastgoed puur rationeel bekeken wordt, kan het ook doelstellingen helpen verwezenlijken die veel meer aansluiten bij de persoonlijke situatie van de belegger, op financieel, fiscaal of vermogensvlak. Behalve de te lage opbrengsten van zijn beleggingen of de vrees voor een te sterke volatiliteit, kan hij zijn vermogen willen structureren met het oog op een vermogensoverdracht of een diversificatie van zijn inkomsten.

We hadden het al over de voordelen van beleggingsvastgoed, maar zijn er ook nadelen?

Het is essentieel dat u zich goed laat omringen. De vastgoedmarkt is bijzonder groot en moet opgedeeld worden in functie van de individuele beleggingsdoelstellingen. De algemene trends waarover we het hadden, moeten voor elk segment genuanceerd worden. Laat ons ook niet vergeten dat vastgoed beheerd moet worden. Het opvolgen van werken of huurders kan heel tijdrovend zijn. Met vastgoed kan u ook niet meteen aan uw kapitaal. Tot slot is een belegging in vastgoed per definitie weinig flexibel.

Hoe groot is het eventuele risico op een vastgoedbubbel?

In vergelijking met onze buurlanden is vastgoed in België nog zeer toegankelijk. Ik denk dan ook dat er nog heel wat groeipotentieel is. De markt is gezond, o.a. dankzij de banken die strengere regels hanteren voor het toekennen van een krediet. Er zijn ook de registratierechten die de beleggers van het speculatieve type afschrikken. Wat het verhuren betreft, mogen we niet vergeten dat residentieel vastgoed aan een primaire behoefte voldoet, een dak boven je hoofd hebben. Zowel de demografische factoren als de toename van het aantal eenoudergezinnen zorgen voor een steeds grotere discrepantie tussen vraag en aanbod. Het is vanzelfsprekend onze taak u te begeleiden naar de beste structuur en u te adviseren zodat u een onafhankelijke beleggingsstrategie kunt opzetten die aansluit bij uw beleggersprofiel.

Vond u dit artikel interessant? Wilt u meer weten over dit onderwerp? Wilink is er om u te informeren en te begeleiden. Aarzel niet ons te contacteren voor een gesprek.

Lorenzo Asinari Di San Marzano

Advisor

0470 84 25 20 - lorenzo.asinari@wilink.be

Waterloosesteenweg nº 1389 | 1180 Ukkel